《关于产业园区上半场转型和下半场发展的思考》
四川省家具制造业协会---产业园区生态服务平台创始人 郭勇军（执行会长兼秘书长）
一、产业园区的使命
产业园区，是一个地区经济发展的重要抓手。一个地区发展好不好，关键要看产业支撑；而产业发展好不好，关键还是看园区的系统能力建设。产业园区的发展，除了要有好的规划设计与精准招商能力外，更离不开专业的运营与服务支撑，也就是我们常说的“软实力”与“软环境”的构建。
当园区的产业集聚度非常高时，它的平台性就会体现得淋漓尽致，园区运营服务团队作为细分产业的深入研究者和专家，并且每天和入园企业打交道，能够清晰整理出园区内企业的痛点和诉求；通过对称信息与需求的解决，从中梳理出相应的业务合作和资源整合对接的机会，真正体现出产业运营服务“软实力”的内涵和“软环境”打造所带来产业的集聚价值。
改革开发初期，我国各类开发区及产业园区，在国民经济高速增长中发挥了重要作用。当前经济由高速增长转向高质量发展、构建现代产业体系的历史新阶段，产业园区依然承担着重要的使命与功能。
二、产业园区的上半场
从改革开放初期至今，在国家没有明确提出产业园区转型升级、工业互联网、高质量发展、新经济之前，各地大都是综合性园区。综合性园区顾名思义就是没有明确的产业定位，土地供给如同“卖肉行为”——入园企业往往是将城中村拆迁和周边县市搬迁过来的企业，不分行业的一股脑地装进园区，核心竞争力就是提供成本最低、售价也最优惠的产业空间。至于产业集聚、产业运营、主导产业培育，更多是报告时的说辞；所谓的园区配套，也大都是满足入园企业员工最基本的衣食住行而已。
另一方面，地方政府高价征地拆迁来的土地再低价出售给二级园区开发商，工业用地整理成本和出让价格的倒挂，其目的是希望通过二级园区这个平台对优质企业进行让利，形成本地良性循环的筑基强链的产业基础与优势产业生态。而国内很多综合性的园区，没有产业本身的生产、生活、生态配套，无法对本地主导产业的构建提供足够的发展支撑；而且在资金快速回笼的导向下，大多数综合性园区开发商很难对招商门槛进行自我约束——只要有利于园区租售的都可以进来，入园企业“差、小、散、乱”成为园区常形。同时，这些企业入园后因没有相应的运营与服务支撑，等于是“自生自灭”。虽然这种企业在消费升级与双循环新格局之前，还有一定的市场生存空间，但在消费升级与双循环形势后失去了原有“竞争力”——产业要素不配套、竞争能力没锻造、市场空间缝隙小。
如果说过去地方政府对这类综合性园区依靠解决就业或税收问题还能睁一眼闭一眼的话，那么在如今高质量发展和对优质产业资源竞争白热化的情况下，各地方政府对之前的初级园区投入只会越来越低；传统产业园区转型升级，势在必行。
三、产业园区的下半场
十九届五中全会明确提出“坚持扩大内需这个战略基点，加快培育完整内需体系，把实施扩大内需战略同深化供给侧结构性改革有机结合起来，以创新驱动、高质量供给引领和创造新需求”。扩大内需的关键在于形成强大的国内市场，而形成国内市场的关键又在于畅通国内大循环、促进国内国际双循环、全面促进消费、拓展投资空间。
因此，高质量发展首先意味着增长方式的创新。要确保经济数据的精确、营商环境的优化、产品质量的可靠、资源对接的精准和配置方式的合理。要建立以智慧经济为主导，以创新、高效、节能、环保为核心，以质量主导数量为导向，推动产业不断升级；推动经济建设、政治建设、文化建设、社会建设、生态文明建设五位一体全面可持续发展的增长方式。要确立创新性、再生性、生态性、精细性、高效益的发展观念，这是高质量发展的本质特征。
如今，无论是宏观层面的政治经济和金融环境，还是中观层面的行业政策走向和地方政府要求，乃至微观层面的园区操盘方式和客户具体诉求，都发生了颠覆性的变化。中国必须为实体经济发展，构建更加充分健全的生存空间和游戏规则；产业园区，正在回归公共服务性质的产业基础设施本质的属性。
在新的盈利逻辑下，前期的项目可研、产业规划、载体建设、产业导入、园区运营、企业服务等，都是为了增加持有阶段的资产价值、追求更高的租金回报，那么就既要控制住成本，又要形成良性的产业生态。所以这样的激励机制，将使园区项目从顶层逻辑上，契合政府方的产业构建要求；符合企业方的使用要求和产业发展的客观规律、多方同频同向发力，使园区真正回归其承载区域产业载体的本质。
随着产业园区领域重资产的规模化扩张不确定性越来越大，纯轻资产模式又相对缺乏控制力，“以轻带重、轻重平衡”或共同设立“产业服务平台”的理念，才是未来园区资源拓展的主流路径。首先通过轻资产业务中的产业规划和产品定位将项目的产业禀赋、政策环境、客户群体、产业配套、周边资源等客观条件调查摸透，再通过具体的精准招商、运营服务锻炼出一个熟悉本区域产业特点并且能打硬仗的专业团队，与本地政府各部门、入园企业客户群体、各类上下游服务机构等园区参与方都磨合熟悉之后，看准合适的时机进行重资产布局，显然是一种更加稳妥的选择——“轻资产探路、重资产跟进”，能够更大程度规避项目的“踏空风险”。
那么，能否打造出有明确的产业主题集聚，针对一个具体细分产业的特点，进行高度聚焦的产业配套体系搭建和产业链上下游资源的整合，用精细化的运营与服务，去解决地方政府和入园企业真正痛点的特色园区呢？
我们认为：在过去“综合性园区+分割销售+产业地产市场火爆”的年代，或许能够起到一定作用。但现在政府对产业能级和客户在对价要求都更高的情况下，这个效果将越来越差。而过去以满足企业员工基本生活需求为主要内容的园区运营，也难以从产业端为园区生态圈营造与繁荣，提供足够的助力。所以，只有从现有项目的需求研判、产业规划（优化与升级）到载体建设，再到特定产业的精准招商（补链扩链）和针对性的主导产业运营（延链强链）与生态化服务（精心培育与持续深耕）、与城市和产业共同成长，才能锻造出特色与精品的企业和产业园区，才是地方政府在企业扶持与产业发展上，所必须要做和要补上的“功课”。
四、产业园区的“专精特新”
如何围绕消费升级、双循环新格局与高质量发展，构建出体量适度的“专精特新”园区并最终形成产业特而强、功能聚而合、形态小而美、机制新而活的特色产业园区或者是现代产业体系呢？我们认为具体需要具备以下几点：
（一）要有一定的产业基础与资源禀赋。
产业的确立与发展，离不开其特定的基础条件、资源环境及要素支撑，并不是靠一味的“招大引强”或者是“优惠政策”就可以产生或打造出一个产业园区来。因此我们要认同两个前提：优质的产业资源永远是稀缺的；载体空间相对是过剩的。因此，要争取优质的产业资源，只是单纯的提供载体和基础的运营服务显然是不够的，需要有更多更有竞争力的“抓手”。因此，地方政府可通过专业机构对全域资源进行深入调查与认真研判，充分挖掘地方的特色优势与发展潜力，梳理出发展次序与推进时序，并因地制宜地对可选项目进行可行性论证和立项（升级）。
（二）要有清晰的产业规划和政策支持。
打造一个特色的产业园区，要满足政府支持的主导产业规划和符合城市定位及产业发展趋势，使园区在顶层设计阶段并在选址时，充分考虑到已有的交通、产业、市场等要素资源的匹配性。如果单一条件与要素不匹配，那么又通过何种方式来解决？接下来可以协助政府制定一些满足该产业的企业核心痛点的扶持政策，为下一步的招商和后期运营提供支撑。
同时，产业载体的专业性与针对性要强。可依托园区服务平台，形成一条完整的产业研究、产业导入、产业投资、产业运营的服务模式链条。因此在项目规划时，可根据选定产业的特性与诉求打造载体空间，如层高、载重、柱间距、路面与绿化配比、产线布局与工艺工序半径、电梯及卸货平台等等。这些都要满足目标产业的企业使用需求，同时又不会因为过高标准而造成土地资源和企业的成本浪费。
（三）要有明确的入园企业招商门槛。
园区绝不能以租售为第一目的，而要依据产业层次（主导产业、配套产业、关联产业）并以主导产业集聚为核心诉求，至少要做到园区内70%以上的企业属于非常明确的主导产业范畴，剩余部分应根据园区产业布局与空间规划，以主产业的上下游相配套产业与关联产业为主，形成有效的“内生动力”。这样做，虽然对产业可行性研究和园区概念性规划提出了更高的专业性要求，并在招商起步阶段会相对难受，但有了清晰的产业定位与层次及发展次序后，通过前期产业招商积累了一定基础，为后续产业集聚效应所带来的导入效果将会更好。这样不但有利于特色产业项目打造与专业园区口碑的形成，还增加了“精准预招商”和“产品（入驻）定制”的需求可能；通过持续培育与孵化，进一步形成园区“筛子型”高质量的企业。
（四）要有持续的园区运营与企业服务。
随着各地政府对优质产业资源的激烈抢夺与竞争，想要从外部招到一个稀缺型的好企业，这样的可能性越来越小；而需要付出的招商代价，却是越来越大。园区要想保持在一个区域的持续竞争力，只靠单纯的研发或者生产业态已经不足以支撑园区的需要，要从“技术、研发、生产、市场、金融”等关键模块，进行“全生命周期”的维度进行园区的全面布局；要在产业生态上，寻求内生产业增量。
因此，单个企业的空间纵深与品类限制，很难做到这样全链条的载体矩阵和产业内涵。在相对偏远、成本更低的区位布局加速器和生产型园区，通过整条产业生态链的不同业态与阶段进行布局，实现入园企业从初创到成长壮大过程中，都有针对性的产业载体来承接赋能；再辅之以基于产业发展逻辑的政策、金融、人力、知识产权等产业服务内容，使整个产业构建与发展体系，更加完整并符合发展需要。
随着智能生产、物联网、5G时代的到来，哪怕一个纯生产型的较为低端的产业园区，慢慢也会有很强的智慧化需求；包括园区安全生产监控、电力节能解决方案、生产工艺与流程的智慧化改造等等，这些都将成为入园企业直接赋能的核心抓手。这也倒推出对于园区产业集聚，提出了更高的要求。只有某个产业领域实现规模化之后，这种智慧化改造和赋能的成本优势和经济效应，才能得到最大发挥。所以，打造智能化、智慧化的园区管理系统，也逐渐会成为一个刚需——集科技创新服务、团队创业服务、员工生活服务、配套商业服务、文旅体验服务等等一站式园区O2O平台慢慢也会占据主流；未来这一定是一片运营蓝海，尤其建立在规模化和产业化之上，数据也能成为生产力和利润点。
因此，一定要打造基于产业本身的核心需求与产业配套需要，通过工业互联网与产业数字化贯穿产业园区的个性化需求与公共服务的方方面面。比如为家居智能制造企业设立智慧共享工厂与车间，引入国家或省级检验检测中心、科研中心、审批中心、金融机构、通关通办；为配套电商企业统一建设直播间、培训室、仓储包装与快递发件服务；为工贸旅游型特色产业园区导入游客资源、设立统一的游客接待中心、休憩娱乐及商品体验中心、免税品服务等等。类似于这些个性化配套服务或公共软环境的构建，都会大大提升特色产业园区的品牌美誉度和溢价能力。
同时，产业园区必须引进与之配套的园区运营和企业服务的专业机构（如我协会的“产业园区生态服务平台”）形成长期的赋能合作，持续为园区和企业做“陪跑服务”。只有这样，产业园区将会更具特色与竞争力；园区企业在专业赋能团队的加持下才会有更大的成长空间。也只有这样，使未来产业园区实现高质量发展成为可能；为三次分配及共同富裕，提供坚实的经济基础。
让我们携手赋能产业园区、共创美好园区与产业新未来！
